PETITE SURFACE A LOUER

Le législateur a prévu des garde-fous pour empêcher la location de micro-logements à des prix excessifs. Quelle est la surface minimale d’un logement mis en location ? Un décret du 30 janvier 2002 a fixé les critères de décence obligatoires pour conclure un bail à usage d’habitation. Ce décret impose une pièce principale offrant une surface habitable d’au moins 9 m2, avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable de 20 m3. Ce métrage est différent du métrage dit « Carrez »   obligatoire pour la vente de lots de copropriété et qui retient les surfaces au-delà de 1,80 m sous plafond. Attention, en la matière, les normes se superposent ! Il faut aussi compter avec le règlement sanitaire départemental qui fixe des superficies, volumes et hauteurs sous plafonds acceptables. Ce qui fait qu’un logement « décent » peut être déclaré « inhabitable » par arrêté préfectoral. Le bailleur est alors tenu de rembourser les loyers perçus et de reloger l’occupant… Avant d’investir dans une très petite surface, ces vérifications sont donc indispensables ; le notaire vous aidera à y voir plus clair. D’autant que la superficie n’est qu’un critère d’habitabilité parmi d’autres : équipement, éclairage naturel, accès… sont aussi à prendre en compte. Peut-on habiter soi-même un logement de surface inférieure à 9 m2 ? Mini pied-à-terre, chambrette d’un enfant étudiant ou d’une jeune fille au pair… Hors location, de tels usages ne sont pas interdits. La location touristique meublée peut être envisagée, dans le respect des réglementations locales (déclaration en mairie…). Peut-on louer une petite surface pour un usage autre que l’habitation ? Oui, il est possible de louer entre particuliers une chambre de service ou autre petite pièce en tant que remise, débarras, bureau… Dans ce cas, le bail sera régi par le code civil (art. 1714 à 1751), comme pour un garage ou une place de parking. Peut-on fixer librement le loyer d’une petite surface ? Oui, mais depuis 2012, il faut compter, dans la zone A (grandes villes, Côte d’Azur…) avec la taxe Apparu qui vise à lutter contre les loyers excessifs. Sont concernés les logements loués vides ou meublés dont la superficie habitable est inférieure ou égale à 14 m2 (surface habitable dite « Boutin »). Le bailleur est redevable de la taxe si le loyer dépasse un seuil de loyer mensuel fixé à 41,61 euros par m2 en 2015. Peut-on louer une chambre de sa résidence principale ? C’est possible même si l’on est locataire, avec l’accord du propriétaire, en respectant les mêmes conditions de décence et d’habitabilité. Cette solution est même encouragée par une exonération fiscale, en deçà d’un certain seuil de loyer, si la location est meublée. Là encore, votre notaire sera de bon conseil sur les aspects juridiques et fiscaux d’une telle...

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Location : résilier son bail

Le locataire d’un logement loué à usage d’habitation principale peut donner son congé et résilier son bail à tout moment, dans des conditions strictement encadrées par la loi. ­ ­Quand peut-on résilier son contrat de location ? Le locataire d’un logement loué à usage d’habitation principale peut donner son congé et résilier son bail à tout moment, dans des conditions strictement encadrées par la loi. Il doit respecter un délai de préavis de 3 mois. Ce délai peut toutefois être ramené à un mois si le locataire : • perd involontairement son emploi (licenciement ou rupture conventionnelle). Sont donc exclus les changements d’activité professionnelle volontaires, départs en retraite, démissions ; • fait l’objet d’une mutation professionnelle ; • retrouve un emploi à la suite d’une perte d’emploi ; • trouve un premier emploi ; • perçoit le RSA ; • est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide. Comment s’effectue la résiliation ? Le congé doit être notifié au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Si le logement est occupé par un couple marié ou deux concubins pacsés, ceux-ci sont légalement cosignataires du bail et le congé doit donc être donné par chacun. Le locataire doit payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, même s’il a quitté les lieux avant la fin de celui-ci, sauf accord du propriétaire de mise en place d’un nouveau locataire. Quand est-il de la garantie versée à la signature du bail ? Le dépôt d’une garantie par le locataire à la signature du bail ne le dispense pas de payer son loyer jusqu’à la fin du préavis, la garantie étant destinée au paiement d’éventuelles dégradations dans le logement, ou de loyers ou charges impayés. Si le propriétaire ne prélève pas la garantie (suite à l’état des lieux), elle doit être restituée dans les deux mois de la remise des clés. Un état des lieux est-il obligatoire ? Un état des lieux de sortie doit être réalisé avant la remise des clés. En principe, le locataire doit avoir effectué toutes les réparations qui lui incombent et rendre les lieux en bon état. Les dégradations éventuelles sont à sa charge mais pas les conséquences de la vétusté. Le propriétaire peut-il résilier mon bail ? Le propriétaire qui souhaite reprendre le logement donné en location ne peut le faire qu’à la fin du bail avec un préavis minimum de 6 mois et uniquement dans 3 cas : 1. pour un motif légitime et sérieux : retard répétés dans le paiement des loyers, troubles de voisinage, défaut d’entretien du bien loué ; 2. la vente du logement loué : le locataire est prioritaire. Dans ce cas, le congé vaut offre de vente (un prix doit obligatoirement être stipulé) ; 3. la reprise du logement loué devant constituer la résidence principale du propriétaire ou d’un membre de sa famille. Ce type de congé doit obligatoirement mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire ainsi que son lien de parenté sous peine de nullité du congé. Des règles spécifiques s’appliquent pour le locataire âgé de plus de 70 ans disposant de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du smic. La procédure de résiliation est-elle différente si le bail est notarié ou s’il est sous seing privé ? Non, les droits et obligations sont les mêmes. En revanche, avec un bail notarié, les droits et obligations de chacune des parties sont reconnus et actés. Le bail notarié a force exécutoire et en cas de non-respect d’une obligation (ex...

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