PETITE SURFACE A LOUER

Le législateur a prévu des garde-fous pour empêcher la location de micro-logements à des prix excessifs. Quelle est la surface minimale d’un logement mis en location ? Un décret du 30 janvier 2002 a fixé les critères de décence obligatoires pour conclure un bail à usage d’habitation. Ce décret impose une pièce principale offrant une surface habitable d’au moins 9 m2, avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable de 20 m3. Ce métrage est différent du métrage dit « Carrez »   obligatoire pour la vente de lots de copropriété et qui retient les surfaces au-delà de 1,80 m sous plafond. Attention, en la matière, les normes se superposent ! Il faut aussi compter avec le règlement sanitaire départemental qui fixe des superficies, volumes et hauteurs sous plafonds acceptables. Ce qui fait qu’un logement « décent » peut être déclaré « inhabitable » par arrêté préfectoral. Le bailleur est alors tenu de rembourser les loyers perçus et de reloger l’occupant… Avant d’investir dans une très petite surface, ces vérifications sont donc indispensables ; le notaire vous aidera à y voir plus clair. D’autant que la superficie n’est qu’un critère d’habitabilité parmi d’autres : équipement, éclairage naturel, accès… sont aussi à prendre en compte. Peut-on habiter soi-même un logement de surface inférieure à 9 m2 ? Mini pied-à-terre, chambrette d’un enfant étudiant ou d’une jeune fille au pair… Hors location, de tels usages ne sont pas interdits. La location touristique meublée peut être envisagée, dans le respect des réglementations locales (déclaration en mairie…). Peut-on louer une petite surface pour un usage autre que l’habitation ? Oui, il est possible de louer entre particuliers une chambre de service ou autre petite pièce en tant que remise, débarras, bureau… Dans ce cas, le bail sera régi par le code civil (art. 1714 à 1751), comme pour un garage ou une place de parking. Peut-on fixer librement le loyer d’une petite surface ? Oui, mais depuis 2012, il faut compter, dans la zone A (grandes villes, Côte d’Azur…) avec la taxe Apparu qui vise à lutter contre les loyers excessifs. Sont concernés les logements loués vides ou meublés dont la superficie habitable est inférieure ou égale à 14 m2 (surface habitable dite « Boutin »). Le bailleur est redevable de la taxe si le loyer dépasse un seuil de loyer mensuel fixé à 41,61 euros par m2 en 2015. Peut-on louer une chambre de sa résidence principale ? C’est possible même si l’on est locataire, avec l’accord du propriétaire, en respectant les mêmes conditions de décence et d’habitabilité. Cette solution est même encouragée par une exonération fiscale, en deçà d’un certain seuil de loyer, si la location est meublée. Là encore, votre notaire sera de bon conseil sur les aspects juridiques et fiscaux d’une telle...

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DETENIR UN BIEN IMMOBILIER EN INDIVISION

Un bien détenu en indivision compte deux propriétaires ou plus, nommés indivisaires. Chacun   détient une quote-part du bien, par exemple un quart, la moitié… L’indivision peut être choisie pour acheter un bien immobilier en commun (concubins, partenaires pacsés). Mais elle est aussi souvent subie, suite à une succession ou à un divorce, en attendant le partage successoral ou la liquidation de la communauté. Qui décide dans l’indivision ? Cela dépend des actes à accomplir. Un indivisaire peut décider seul des actes de conservation sans lesquels le bien serait en péril (réparation urgente de la toiture…). Les actes d’administration peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des parts d’indivision : il s’agit de conclure un bail d’habitation, de prévoir des travaux d’entretien, de confier un mandat à un tiers… L’unanimité n’est requise que pour les actes de disposition (hypothèque, bail rural…). Pour vendre, depuis 2009, l’unanimité n’est pas requise. Le ou les indivisaire(s) disposant d’une majorité de deux tiers des parts peuvent s’adresser à un notaire pour signifier aux autres indivisaires leur décision de vendre le bien. La procédure qui suit peut être longue, mais certaines situations de blocage sont ainsi évitées. Si les indivisaires sont d’accord, ils peuvent fixer leurs propres règles du jeu dans une convention d’indivision. On peut ainsi imposer le maintien dans le temps de l’indivision, à durée indéterminée ou fixe, ou organiser la gestion des biens indivis, notamment en désignant un gérant qui pourra accomplir seul certains actes. La convention peut aussi fixer l’indemnité d’occupation due par l’indivisaire qui occupe le logement, généralement en relation avec sa valeur locative. Si elle concerne un bien immobilier, la convention doit être établie par acte authentique. Ce sera l’occasion de prendre conseil auprès du notaire, pour optimiser une situation qui s’avère parfois...

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Demander un permis de construire.

Le permis de construire est une autorisation administrative obligatoire donnant droit à toute personne d’édifier une construction. Il permet à l’administration de vérifier qu’un projet de construction respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur.­ ­Quelles sont les démarches préalables à la demande d’un permis ? Il est préférable de vous assurer, avant de déposer votre demande, de la faisabilité de votre projet, et notamment de vérifier la superficie réelle du terrain et ses limites avec le voisinage, vous assurer de l’absence de servitudes (droit de passage d’un voisin, d’un agriculteur…), demander une étude du sol afin d’éviter les mauvaises surprises pouvant engendrer des surcoûts (attention : la présence d’une carrière ou d’une nappe phréatique pourraient rendre votre projet plus difficile), et prendre en compte la forme du terrain ( un terrain en pente entraine un coût de terrassement plus élevé, et des travaux de canalisation pour le ruissellement des eaux). Il vous est donc conseillé de : • consulter le Plan local d’urbanisme (PLU) de la commune pour voir si le terrain est en zone constructible ; • demander en mairie un certificat d’urbanisme pour vérifier, entre autres, la constructibilité, les normes architecturales, les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d’utilité publique, droit de préemption…), et les taxes et participations d’urbanisme (raccordement à l’égout, voirie et réseaux…) ; • consulter l’architecte conseil de la mairie pour obtenir son avis sur le projet souhaité. Comment se constitue le dossier de demande de permis de construire ? La demande de permis de construire s’effectue au moyen du formulaire cerfa n°13406*02 lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle et de ses annexes, et cerfa n°13409*02 pour les autres constructions (logement collectif, exploitation agricole, établissement recevant du public…). La demande doit être complétée par un dossier constitué des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice du formulaire choisi) : • un plan de situation du terrain, • un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, • un plan de coupe du terrain et de la construction, • une notice décrivant le terrain et présentant le projet, • un plan des façades et des toitures,­ • une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et dans le paysage. Vous devez ensuite déposer votre dossier complet à la mairie où est situé le terrain, ou l’envoyer par lettre recommandée avec avis de réception. Combien de temps faut-il pour obtenir une réponse ? Le délai d’instruction est généralement de 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes, ou 3 mois dans les autres cas. Un extrait de la demande de permis de construire doit faire l’objet d’un affichage en mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et rester affiché tout le temps de l’instruction du dossier. En cas d’acceptation, la décision de la mairie prend la forme d’un arrêté municipal. Cette décision vous est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique. En cas de refus, vous pouvez, dans les 2 mois, demander à la mairie de revoir sa position. Si cette tentative échoue, vous pouvez saisir le tribunal administratif, et lui exposer clairement les raisons qui justifient votre droit à l’obtention de ce permis. Le permis fait l’objet d’un affichage en mairie dans les 15 jours, et sur le terrain. Ceux qui le souhaitent peuvent alors exercer un recours contre le permis, au plus tard dans les 2 mois suivant l’affichage sur le...

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Vente immobilière : comprendre les délais

Chaque acte de vente d’un bien immobilier (appartement, maison ou terrain) nécessite la constitution d’un dossier spécifique, quelle que soit l’importance de la transaction. Il est important de savoir que le notaire a de nombreuses formalités à accomplir,  après la signature de l’acte (formalités postérieures) mais aussi en amont (formalités préalables). Pourquoi acheter/vendre un bien prend-il autant de temps ? Chaque acte de vente d’un bien immobilier (appartement, maison ou terrain) nécessite la constitution d’un dossier spécifique, quelle que soit l’importance de la transaction. Il est important de savoir que le notaire a de nombreuses formalités à accomplir,  après la signature de l’acte (formalités postérieures) mais aussi en amont (formalités préalables). Quelle est la première étape ? L’achat ou la vente d’un logement passe toujours par la signature d’un compromis, ou avant-contrat, qui fixe l’accord du vendeur et de l’acheteur sur les conditions de la vente. C’est le notaire qui a préparé par avance le compromis grâce aux informations transmises par le vendeur et l’acheteur : titre de propriété, identité et situation matrimoniale des intéressés. Une fois le compromis de vente signé, un délai de rétractation de 7 jours commence à courir au profit de l’acquéreur seulement, qui dispose du droit de changer d’avis sans motif… Que se passe-t-il à l’issue du délai de rétractation ? Entre le compromis et la vente définitive, un certain nombre de formalités préalables à la signature de l’acte de vente  doivent être accomplies. Certaines concernent l’acquéreur qui doit notamment obtenir son financement. Le notaire lui, va constituer le dossier d’usage permettant la rédaction de l’acte de vente. Ainsi, il va vérifier la propriété du bien, demander un état de situation hypothécaire, demander en mairie un certificat d’urbanisme…Mais surtout, il va adresser à la mairie la déclaration d’intention d’aliéner (DIA).  L’administration municipale dispose alors d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption, c’est-à-dire décider d’acquérir le bien, ou au contraire, y renoncer. Ce document administratif est très souvent le dernier à rejoindre les autres pièces du dossier (Etat civil, urbanisme, relevé hypothécaire, documents cadastraux, géomètre, procurations, etc.). Combien de temps sépare la signature de l’avant-contrat de celle de l’acte de vente ? Compte tenu du délai laissé à l’administration pour exercer son droit de préemption, il faut compter de deux à trois mois pour que le dossier soit complet et que l’acte authentique puisse être signé. Le notaire vous explique alors que l’acte de vente sera  publié au bureau des hypothèques (enregistrement et publication des titres de propriété). Il faut savoir que le délai de deux mois imposé aux notaires pour formaliser les actes et leur dépôt aux bureaux des hypothèques a été réduit à un mois. Le notaire fournit à différentes administrations des copies et des extraits de l’acte de vente. Parmi ces documents, une copie spéciale appelée « copie authentique », signée par le notaire, sera retournée à celui-ci revêtue des cachets de l’administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété. Ces délais peuvent-ils être raccourcis ? Avec la dématérialisation des échanges entre les offices et les administrations qui se développent de plus en plus et la mise en place dans les offices de l’acte authentique électronique, on peut imaginer que les délais devraient se...

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Immobilier : la garantie décennale

La garantie décennale couvre la réparation des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.­ Qu’est-ce que la garantie décennale ? La construction d’un immeuble, d’une maison, ou d’un bâtiment et la rénovation lourde d’un immeuble sont des opérations complexes qui nécessitent l’intervention de professionnels (architecte, constructeur etc..). Ces professionnels engagent leur responsabilité en cas de dommage à l’égard du futur propriétaire (le maître d’ouvrage). L’application de garanties spécifiques est donc indispensable, et la principale est la garantie décennale. C’est une garantie qui couvre une période de dix ans à compter de la réception des travaux. Elle va donc bénéficier durant dix ans au premier acheteur et aux sous-acquéreurs successifs, c’est-à-dire à ceux qui pourraient racheter cet immeuble. La responsabilité contractuelle des constructeurs est encadrée par des textes d’ordre public. A quels dommages s’applique la responsabilité décennale ? La garantie ou responsabilité décennale concerne avant tout les vices ou dommages de construction qui peuvent affecter l’ouvrage en question. Il s’agit du « gros ouvrage » (c’est-à-dire, les murs, la charpente, la toiture..), par opposition aux « menus ouvrages » que sont les éléments mobiles (portes et fenêtres, sanitaires…). La mise en œuvre de la garantie décennale intervient dans deux cas. D’une part, lorsque survient un vice d’une certaine gravité qui compromet la solidité de l’ouvrage (ex : fissures importantes, fondations). D’autre part, lorsque survient un vice rendant le bien impropre à sa destination, qu’il s’agisse d’un élément constitutif de l’ouvrage (qui assure l’ossature, la viabilité, les fondations, le clos et le couvert) ou d’un élément d’équipement indissociable de celui-ci (ne pouvant être enlevés, démontés ou remplacés sans détériorer l’ouvrage qu’il équipe : canalisations encastrées, installations de chauffage central…). Qui est tenu à la garantie décennale ? Ce sont les « constructeurs » au sens large. Cette notion regroupe, en effet, plusieurs catégories de prestataires. Il s’agit principalement de toutes les personnes qui participent aux travaux : architectes, ingénieurs, techniciens, bureaux d’études, fabricants… Sont également considérés comme constructeurs les promoteurs immobiliers, les constructeurs de maisons individuelles, les lotisseurs, mais aussi les particuliers qui vendent un bien immobilier après l’avoir construit ou fait construire. Existe-t-il un contrat pour cette garantie ? Les personnes tenues à la garantie décennale sont en principe obligées de souscrire un contrat d’assurance dit « dommages-ouvrage » (DO), qui bénéficie au maître de l’ouvrage (personne pour le compte de laquelle les travaux sont réalisés) et aux propriétaires successifs de l’immeuble. Généralement, les particuliers qui ont construit ou fait construire leur maison ne souscrivent pas cette assurance en raison de son coût relativement élevé. Néanmoins, cela les prive du bénéfice de l’indemnisation de l’assurance et, en cas de revente de leur bien, augmente sensiblement leur responsabilité vis-à-vis de leur acquéreur. Il est donc important, avant de prendre une décision à ce sujet de bien en mesurer les...

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