DETENIR UN BIEN IMMOBILIER EN INDIVISION

Un bien détenu en indivision compte deux propriétaires ou plus, nommés indivisaires. Chacun   détient une quote-part du bien, par exemple un quart, la moitié… L’indivision peut être choisie pour acheter un bien immobilier en commun (concubins, partenaires pacsés). Mais elle est aussi souvent subie, suite à une succession ou à un divorce, en attendant le partage successoral ou la liquidation de la communauté.

Qui décide dans l’indivision ? Cela dépend des actes à accomplir. Un indivisaire peut décider seul des actes de conservation sans lesquels le bien serait en péril (réparation urgente de la toiture…). Les actes d’administration peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des parts d’indivision : il s’agit de conclure un bail d’habitation, de prévoir des travaux d’entretien, de confier un mandat à un tiers… L’unanimité n’est requise que pour les actes de disposition (hypothèque, bail rural…).

Pour vendre, depuis 2009, l’unanimité n’est pas requise. Le ou les indivisaire(s) disposant d’une majorité de deux tiers des parts peuvent s’adresser à un notaire pour signifier aux autres indivisaires leur décision de vendre le bien. La procédure qui suit peut être longue, mais certaines situations de blocage sont ainsi évitées.

Si les indivisaires sont d’accord, ils peuvent fixer leurs propres règles du jeu dans une convention d’indivision. On peut ainsi imposer le maintien dans le temps de l’indivision, à durée indéterminée ou fixe, ou organiser la gestion des biens indivis, notamment en désignant un gérant qui pourra accomplir seul certains actes. La convention peut aussi fixer l’indemnité d’occupation due par l’indivisaire qui occupe le logement, généralement en relation avec sa valeur locative.

Si elle concerne un bien immobilier, la convention doit être établie par acte authentique. Ce sera l’occasion de prendre conseil auprès du notaire, pour optimiser une situation qui s’avère parfois inconfortable !